房地產行業進入洗牌期，如何買房更安全？

停工、延期交房、降價……省城樓市問題頻出

行業進入洗牌期，如何買房更安全？

去年至今，房地產行業仿佛籠罩在陰霾之下，部分大鱷級房企負面消息不絕于耳，影響了置業者及地產從業者的信心。

以省城為例，短短一年來已售期房工地停工、名盤超長延期交房、樓價降幅超過15%、車位賣出白菜價等雷人事件不斷曝出，依靠高杠桿瘋狂擴張的個別房企曾深埋的債務黑洞正在浮出水面。

房地產行業進入洗牌期毋庸置疑，不少購房者擔心：自家購買的房子是否存在問題？還會有其它名企名盤經營惡化嗎？買房時應該怎樣規避風險？對此，山西晚報記者進行了調查采訪——

A 期房有問題咋處理？

近期，多個曾上榜國內排行榜百強的房企品牌被媒體曝出資金周轉出現問題，部分地區的樓盤被迫停工。

房子是百姓生活的重要組成部分，在當前大環境下，房產也是家庭資產的重要體現。一旦樓盤爛尾，意味著大部分家庭的大宗財產會受到重大損失。買到可能爛尾的商品房，如何能將損失降到最??？

首先，開發商不按合同約定按時交房，已經構成違約，購房者可以要求開發商承擔違約責任，支付相應的滯納金。其次，如果項目滿足購房合同中的解除條件，購房者可以提出解除購房合同，并要求開發商返還已經支付的購房款及利息，進而要求開發商承擔相應的違約責任。

某房產項目銷售經理王先生表示，購房者在購房之前，可以提前上網查看開發商的各類信息，如房企旗下有項目因資金周轉不佳出現爛尾情況，那么該房企的其它項目極有可能因連鎖反應，出現無法按時交付的情況。同時，要通過“企查查”“天眼查”等平臺查詢開發商的注冊資金以及開發資歷，在購買房產時，最好選擇注冊資金較大的企業，避免因資金鏈斷裂出現爛尾的風險。

他同時建議購房者，在相同地段的項目中，一定要仔細對比樓盤之間的配套設施以及是否為精裝修房，同等條件下低于市場均價的項目，購房者要了解分析降價原因。通常而言，短期內、少量房、有節點、幅度小的售房打折促銷是樓盤沖業績的常見手段，但長期且所有房源逢推盤即大幅降價，靠低價來極速回款的樓盤和品牌則要謹慎選擇，這說明房企回款的迫切度已到了無力考慮品牌長遠運營的地步。目前，省城及全國各地面臨風險的項目，主要原因是開發商資金不充沛，且未滿足預售條件急于開盤的現象仍然存在。這類項目的資金狀況很難快速好轉，所以，眼下不選五證不全的項目仍是買房的第一原則。

如果業主預判所購買的項目可能爛尾，能夠退房是最好的選擇。北京金訴律師事務所王佳紅表示，根據法律規定，在3種情況下，購房人可以要求退房，分別是：符合法定的退房條件、符合合同約定的退房條件以及協商一致的退房。

項目工程進展不順，有爛尾跡象，購房者最好馬上求援專業人士及律師，前期做足調查工作，發現開發商在項目中存在違法行為，即可通過多方施壓，最終與開發商協商解決退房事宜。

需要注意的是，若是合同有效，符合解除合同條件的，解除權需要在合同解除權規定行使期間內行使，否則解除權消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限的，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使，或者經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。

B延期交房該咋辦？

除爛尾無法交付外，項目延期交房也令購房者頭疼。近日，山西晚報收到不少購房者關于房屋延期交付的投訴和線索。例如，位于太原杏花嶺府東街與東中環交匯處某項目，項目將延期交房294天；位于南內環和東中環交匯處的某樓盤，業主收到“無責延期”交房通知，延遲交房時間長達249.5天；位于龍城大街的某項目，合同約定在2021年12月20日交房，該項目稱因疫情防控影響，交房日期推至2022年3月20日前交付。更有所謂的“品牌房企”項目，未按約定時間交房，至今尚未知會業主。

山西晚報記者了解到，因疫情、環保限工影響，省城2018年、2019年銷售的項目不約而同出現延期交房，延期時長有長有短。但延期交房長達9個多月的狀況，確實增加了業主的經濟負擔，影響了業主落戶、子女入學、工作成本等日常生活，令業主難以接受。業主們認為，疫情及環保的限工令，均發生在冬季采暖期，即北方地區建設工地普遍執行的停工期、工人春節的休假期。在業主看來，交房延期的原因是房企周轉資金不暢、內部管理不佳、工程進展無序、企業股東變更等問題，開發商卻偏偏借疫情和環保的限工令來免責，令人非常氣憤。

太原華貿硅谷所律師李寧表示，購房者和開發商沒有特別約定的情況下，只有發生不可抗力的情況，開發商才能免除延期交房的賠償責任。房企要主張延期交房為不可抗力造成的，應當提供相關機構的證明文件證明該情況符合法律認可的不可抗力條件。山西晚報記者查閱相關資料了解到，疫情及環保限工令對多數項目的順利交房造成了影響，屬于延期免責的范疇。但在同等條件下，優秀房企會結合歷年環保限工令周期，與工程方協商調整施工節奏，做好延期預案，及時通知業主，盡可能縮短延期時長。面對樓市風暴，不同樓盤的抗風險能力、品牌保護及危機化解能力可見一斑。

根據《商品房銷售管理辦法》(建設部第88號令)第三十條：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。”

山東海利豐律師事務所律師國豐華表示，經常遇到這樣的情況：部分購房者在購房合同中對延期交房賠償金未曾約定。在這種情況下，按照最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資質的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。如果消費者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期銀行貸款利率及延期交房時間來計算賠償。

律師李寧稱，開發商提出不進行現金賠償，而要求用物業費抵頂延期交房賠償，這種情況要注意。如果開發商交房后牽扯到第三責任方物業公司，那么應該得到業主和物業公司同意，并且賠償價值應該與約定或法定的損失賠償價值相一致才可以。上述這種賠償方式最好由購房者、開發商和物業管理公司簽訂一個三方同意的合同作為證明，避免入住后出現物業不認賬等不必要的風險。

C現房準現房相對安全

期房的風險被眾人熟知，相比較而言，現房、準現房收房的安全系數高。山西晚報記者了解到，準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。而現房就是已經具備交房條件甚至是已交房的樓盤。

但山西晚報記者在調查中發現，一些樓盤瞅準眼下購房者對交房擔憂的心態，從宣傳口徑上對不符合銷售要求、存在安全隱患的現房、準現房加以包裝，誤導購房者出資買房。

以準現房為例，其實際性質仍屬于期房，沒有預售五證的“準現房”“現房”不能買。在太原市場上，有過多起違規預售“準現房”爛尾的案例。例如長風東街某樓盤，主體早已封頂，但由于證件不全，封頂后樓盤遲遲無法完成內部裝修，水、電、氣、暖等設施無法入場，導致爛尾數年無法解決。

與期房、準現房相比，五證齊全的現房是收房安全系數最高的樓市產品。需要提醒購房業主的是，現房往往房源數量有限，是一個樓盤中所剩尾房，樓層、戶型會有瑕疵，業主如對地段和區域不了解，對現房的選擇要謹慎。記者了解到，截至目前，太原市內配套成熟且有在售現房的項目有十幾個，戶型面積跨度大、覆蓋全，全城主要熱點板塊內均有現房可售。購房者可根據自身需求，認真甄別后購買。

業內人士表示，購買現房、準現房時，仍然需要了解開發商實力。業主可通過太原房產局、太原住建局等的公開資料了解開發商的資質情況，對其綜合實力有所判斷；其次，購房者一定要到項目現場了解工程進度，看工地施工情況是否井然有序；最后，購房者要到開發商曾經開發的樓盤去實地調查，多征求已入住業主的建議。從性價比角度考慮，尾房越少即去化率高的現房，更值得擁有。

D二手房風險最小當前議價有空間

相比期房、準現房，購買地段不錯、產權清晰、運營成熟的二手房風險最小，但由于市場低迷，目前二手房價格議價空間大、選擇多，對于急于有房入住的業主來說，這是個好消息。

據中國房地產數據研究院最新統計報告顯示，9月第3周，太原樓市二手房掛牌價從10768元調整為10751元，呈持續下跌趨勢；而近一個月來，在售二手房周庫存為30092套、30353套、30789套。成交價一路走低，庫存量增加，這樣的市場給了置業者議價空間。

在此背景下，不少中介經紀人都感覺到：“二手房有價無市，就是好地段、價格一向堅挺的二手房，也有了一定的議價空間。”樂居潤美中介的經紀人告訴山西晚報記者，因為二手房市場持續低迷，在長時間沒人看房的情況下，很多著急賣房收錢的房東會降價出售二手房。

山西晚報記者在多個二手房掛牌網站上看到，房東愿意在原來房價的基礎上降價5%的情況時有發生。一位經紀人說，就近期太原二手房房價趨勢來看，隨著房地產市場結構調整、價格回落的態勢持續，未來二手房掛牌價格會更加親民、理性。

目前，太原二手房和新房房價一樣“南高北低”。據貝殼最近90天的數據來看，小店區成交821套、萬柏林區成交801套、迎澤區成交567套、杏花嶺區成交548套、晉源區成交382套、尖草坪區成交92套。目前看，小店區的長風街、南中環、晉陽街、龍城大街，以及萬柏林區的長風西街、長風商務區算是太原的核心地段，二手房交易量更活躍。