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    額度約束、樓市停擺 房地產信托一季度募資規模降四成

    2020-04-04      來源:新京報   瀏覽次數:80

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     經歷過2019年的嚴監管,房地產信托又撞上了2020年的新冠疫情。去年受到多輪窗口指導的房地產信托,今年額度仍然受限,加上疫情導致樓市一度停擺,一季度房地產信托規模大幅縮水。

     

    用益信托統計數據顯示,一季度成立的房地產信托規模1167.61億元,同比下降42%,環比下降31.8%。

    不過,隨著企業復工,樓市逐漸“蘇醒”,開發商融資需求回暖。從單月看,3月下旬房地產信托募資規模已出現環比上浮。但多位業內人士對記者表示,受額度約束,二季度房地產信托“吸金”情況改善或有限,而企業債這類標準化融資工具正成為越來越多房企“補血”的選擇。

    一季度募資規模大幅縮水

    信托公司:監管要求2020年房地產信托資產余額不得高于去年末存量

    據用益信托統計,1、2月房地產信托融資規模分別為559.54億元、262.89億元,環比分別下降27%、53%;3月募資規模有所回暖,達345.19億元,環比增加31%。不過從整個一季度來看,成立房地產信托1219個,募資規模1167.61億元,環比下降31%,同比下降幅度更大,為42%。

    這延續了去年下半年的趨勢。去年7月以來,銀監系統先后以約談、發文、現場檢查等方式要求信托公司規范房地產信托業務,而后房地產信托募資規模進入下行通道。

    今年監管仍未放松。年初召開的銀保監會工作會議指出,堅決落實“房住不炒”要求,嚴防信貸資金違規流入房地產領域。有信托公司人士向新京報記者確認,監管提出原則上2020年各信托公司房地產信托資產余額不得高于2019年末存量規模。

    除了額度上的約束,開年首季暴發的新冠肺炎疫情,令房企們一度停擺,房地產信托融資需求減少。一家券商的宏觀分析師對記者表示,受疫情影響,信托、基建、地產等行業或領域的需求都減少了,2月很多都處于停滯狀態。

    一家大型信托公司人士也稱:“往年1、2月都是信托淡季,今年受疫情影響,一些房企工期暫停了,加上我們的員工不能出差,需要實地盡調的一些項目沒法進行,所以一季度房地產信托募資規模下滑。”

    逾期違約風險上升

    受疫情影響較為直接 分析:存量風險化解很重要

    在疫情的波及下,已出現房地產信托產品延期現象。

    中建投信托2月中旬發布一則公告稱,因疫情暴發,“中建投信托安泉404號(杭州美好)集合資金信托計劃”的項目借款人杭州美生置業有限公司和保證人美好置業集團股份有限公司受到一定程度影響,至2月14日,融資人已兌付2億元,余下部分將延期兌付。

    對于延期原因,公告稱,一是受疫情影響,作為第一還款來源的住宅銷售回款不夠,現已歸集部分本息,差額部分由美好置業及子公司統籌調撥。其次,該項目擔保方美好置業位于湖北武漢,統籌調撥的資金歸集受疫情影響,公司員工無法到崗,資金歸集可能推遲。

    這正是業內擔心的事情。一家中型信托公司研究人士表示,房地產信托業務受到疫情影響較為直接,部分依賴高周轉、財務杠桿較高、短期債務量較大的房企現金流會趨于緊張,影響存量地產項目如期兌付。

    目前,上海、深圳、南京、武漢等多個城市已出臺新政,支持房企復工復產,多數采取延期或分期繳納土地出讓金、順延竣工和交付期限、購買新建商品房契稅補貼等措施。

    但中原地產首席分析師張大偉分析稱,目前來看,大部分能夠落地的房地產政策基本是“救企”而非“救市”。目前各地政策力度非常有限,基本都只針對節流有一定的影響。對于房地產企業來說,最大的問題還是資金壓力,特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復,房企到4-5月份將面臨普遍性的資金壓力。

    業內人士還提到,在違約風險上行情形下,信托公司展業和投資者的選擇也會更加謹慎。據信托業協會近日公布的2019年度行業數據,2019年末,信托行業風險資產規模為5770.47億元,較2018年末增加3548.6億元,增幅159.71%。信托業風險項目個數為1547個,較2018年末增加675個。

    “在風險暴露充分的背景下,存量風險化解將成為信托行業一項重要的任務,從信托行業自身的風險抵御能力來看,行業風險仍在可承受范圍。”國家金融與發展實驗室主任曾剛表示。值得一提的是,今年信托到期規模為5.4萬億,到期兌付壓力仍然較大,部分信托項目按期正常清算面臨不小挑戰。

    信托融資和債券融資“一冷一熱”

    預計房地產信托二季度“吸金”情況會小幅改善

    企業“蘇醒”后需要資金,金融機構就不愁“生意”。

    按月來看,3月最后一周集合信托產品中,房地產類產品募集規模大幅上升。據用益信托統計,當周金融類集合信托募集資金40.15億元,環比減少26.14%;房地產類信托的募集規模33.93億元,環比增加43.92%;基礎產業類信托募集資金9.71億元,環比減少53.28%;工商企業類集合信托募集資金11.80億元,環比減少27.93%。

    不少受訪人士認為,二季度隨著復工的進展,房地產信托募資情況會好于一季度,不過受監管政策約束,改善可能有限。用益金融信托研究院研究員喻智還提到,目前很多房企會相對青睞債券這種標準化工具。

    信托融資和債券融資“一冷一熱”,在央行公布的今年前兩個月金融數據中就有表現。據統計,1-2月信托貸款累計減少了108億元,其中2月信托貸款減少540億元,同比多減503億元。而Wind數據顯示,今年1-2月,國內房企債券融資2484億元,同比上升了36%。

    企業債發行升溫與政策支持有關。近期央行、證監會等部門多次表態支持民企債券融資力度。如2月24日,央行金融市場司副司長彭立峰在國新辦發布會上表示,央行對于受影響的金融機構和企業的發債設立了綠色通道,發行效率提高也有利于緩解企業再融資壓力。

    信托轉型在路上

    可把握房企資產證券化方式融資機會

    上述信托研究人士認為,從長期看,房地產融資需求仍舊存在,市場總體穩定的趨勢不會改變。疫情過后,房地產市場的變化將為信托帶來新的機遇。

    “一方面,對房企而言,疫情后急需抓緊項目的開復工和銷售,以實現資金快速回流,預計傳統房地產市場仍有一定反彈,受疫情影響較大的企業為改善現金流情況也可能通過資產證券化方式調整融資結構,信托公司應把握此類業務機會;另一方面,市場調整過程中,疫情將加速房地產行業的資源整合,大型優質房企對潛在優質項目的并購以及大型房企對中小型房企的并購將產生新的業務機會。”該人士稱。

    事實上,隨著2018年資管新規落地,信托已逐步推進轉型。曾剛表示,2019年,信托公司普遍加強財富渠道建設,注重主動管理能力培養,集合資金信托占比進一步提升,新增信托資產來源結構優化趨勢明顯,發展質量提升;財產權信托尤其是資產證券化等事務管理類信托業務較快發展,行業轉型初見成效。

    他認為,從未來看,資產證券化、家族財富管理信托等屬于典型的已經發展起來的服務信托,需要加大拓展力度,持續深耕細作,打造為信托核心業務。

    新京報記者 程維妙 編輯 陳莉 校對 李項玲

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